中钢吉炭：进行重大资产重组事宜涉及的中钢设备股份有限公司长期股权投资-北京中鼎泰克冶金设备有限公司股东全部权益价值资产评估说明
信息来源：y-e.cn 时间： 2013-11-05 浏览次数：1899734
中钢集团吉林炭素股份有限公司
进行重大资产重组事宜涉及的
中钢设备股份有限公司长期股权投资-北京中鼎泰克冶金设备有限公司股东全部权益价值
资产评估说明
中天和资产【2013】评字第 90002-4 号
(共 1 册 第 1 册)
2013 年 7 月 29 日
北京中鼎泰克冶金设备有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明
目 录
关于资产评估说明使用范围的声明 ..................................... 2
企业关于进行资产评估有关事项的说明 ................................. 3
资产评估说明 ....................................................... 4
一、评估对象与评估范围说明 ........................................ 4
二、资产核实总体情况说明 .......................................... 5
三、评估技术说明 .................................................. 8
四、评估结论 ..................................................... 42
附件目录 .......................................................... 45
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北京中鼎泰克冶金设备有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明
关于资产评估说明使用范围的声明
本资产评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用,非为法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人,不得见诸于公开媒体。
北京中天和资产评估有限公司
2013 年 7 月 29 日
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企业关于进行资产评估有关事项的说明详见本评估说明附件一:《企业关于进行资产评估有关事项的说明》
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资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
(一)评估对象与评估范围内容
本评估项目的评估对象为中鼎公司于评估基准日的股东全部权益市场价值。
本评估项目的评估范围为中鼎公司于评估基准日经审计后资产负债表列示的全部资产和负债,并且由中鼎公司提供的清单载明:
金额单位:人民币万元
项目 账面价值
流动资产 16,486.84
非流动资产 2,286.82
长期股权投资
投资性房地产
固定资产净额 2,286.82
无形资产净额
递延所得税资产
资产总计 18,773.66
流动负债 12,353.88
非流动负债
负债合计 12,353.88
净资产(股东全部权益) 6,419.78
以上数据业经北京坤泰融和会计师事务所有限公司予以审计,并出具了“坤泰融合审字[2013]2083 号”无保留意见审计报告。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
具体评估范围与对象请见本报告所附的《资产评估明细表》。
委托评估的资产的权属状况
待估房屋建筑物 7 项,机器设备 22 台(套),电子设备 76 台、车辆 12 辆。经核实房屋所有权证载明所有人为中鼎公司,核实《中华人民共和国机动车行驶证》,证载权利人为中鼎公司;核实大额设备的购臵发票,购货单位为中鼎公司。
经核实,纳入评估范围的资产产权清晰无瑕疵。
(二)实物资产的分布情况及特点
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中鼎公司的实物资产为存货和固定资产。
(1)存货
纳入本次评估范围的存货全部为库存商品,主要为倾动减速机、下料闸油缸装配、回转支承等 18 项销售用商品
(2)固定资产
纳入本次评估范围的固定资产包括房屋建筑物、机器设备、车辆和电子设备。其中:
房屋共一处,为中鼎公司办公楼,建成于 2009 年 1 月,位于顺义区空港慧园 12号第一层至五层和 88 幢的一个车位,分别办理房屋所有权,建筑面积共 2,062.65 平方米。
机器设备共 22 项,包括镗铣车床及数控系统、运输起重设备和其他常用工具、测量仪器等,购臵于 2002 年-2012 年,购臵发票齐全。
车辆共 12 辆,包括雷诺科雷傲和本田 CRV 等,购臵于 2008-2012 年,车辆行驶证齐全;
电子设备共 76 项,包括办公电子设备、监控设备和办公家具等,购臵于 2008-2012年,购臵发票齐全。
上述固定资产日常维护较好,可以满足日常经营需要,均正常使用。
(三)申报评估的无形资产情况
本次评估,被评估单位无申报账面记录的无形资产。
(四)申报的表外资产情况
本次评估,被评估单位无申报账面以外的其他资产。
(五)引用其他机构出具的报告情况
本次评估未引用其他机构出具的报告结论。
二、资产核实总体情况说明
(一)资产核实人员组织、实施时间和过程
接受评估委托后,评估人员首先向被评估企业提供了评估明细表、填表说明、资料清单等电子文档,要求被评估企业进行资产申报和资料准备;然后成立了以现场项目负责人为主的核实小组,根据制定的现场核实计划,分收益法、房屋建筑物、设备、其他资产和负债等小组分别进行核查。评估组核实工作从 2013 年 5 月 23 日开始。核
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北京中鼎泰克冶金设备有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明实过程分四个阶段进行,第一阶段对评估申报明细表进行初步审核,了解委托评估资产的概况;第二阶段进行现场核实盘点工作,对申报表中与实际不符项目经被评估单位确认后进行修正完善;第三阶段核实收益法预测.情况,第四阶段编写核实情况说明。现将核实方法说明如下:
1.流动资产核实情况
主要对企业的实物性流动资产(主要指存货)、非实物性流动资产进行了核实。
1)实物性流动资产
实物性流动资产主要为存货,全部为产成品(库存商品)。
评估人员首先向企业调查存货的核算方法,通过抽查会计凭证对存货账面值的构成内容进行核实,然后会同企业仓库管理人员依据库房、销售部门提供的仓库保管账目、销售记录及申报明细表进行抽盘,并根据评估基准日至盘点日的出入库情况进行调整,验证评估基准日存货实有数量。
2)非实物性流动资产的核实
主要通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证,对非实物性流动资产进行了核实,并重点对现金进行盘点、对银行存款和往来款进行函证、对应收款项进行账龄分析。
2.房屋建筑物核实情况
根据被评估企业提供的房屋建筑物评估项目及申报表所列项目的项数、面积、结构类型、装饰及给排水、供电、照明、采暖通风等设备配备情况,对主要房屋建筑物进行了现场核实,结合查阅相关图纸,对申报表与实物不符的部分进行纠正,除核对房屋建筑物的数量及内容是否与申报表情况一致外,主要查看了房屋建筑物结构、装修设施、配套使用状况。在核实过程中对主要房屋建筑物的面积、权属证明和所占用的土地使用权权证进行了核对。
3.设备核实情况
根据被评估企业提供的评估明细表,对设备进行抽查核实,对于漏填和填报不实的部分,要求企业财务、设备部门共同核对、填齐改正。现场勘查的内容主要包括:现场核对设备名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致;了解设备的工作条件、现有情况以及维护保养情况,并通过与企业管理人员和操作人员的广泛交流较充分地了解设备的历史变更和运行状况;对重要设备,向设备管理人员了解该设备使用中存在的问题,作为设备评估成新率的参考依据。
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4.负债核实情况
负债科目包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款等。清查中首先对大额负债进行函证,对未收到回函的负债和其他未进行函证的负债实行替代程序,主要是核对各科目总账、明细账、会计凭证是否一致,核实负债发生原因和负债的真实性及账面余额的正确性。
5.损益类财务指标核实情况
1) 对于收入的核实,了解申报数据的准确性、收入变化趋势、以及国家宏观市场和未来市场的变化趋势等。
2) 成本及费用的核实和了解,根据历史数据和预测表、了解主营成本的构成项目,并区分固定成本和变动成本项目进行核实。主要了解企业各项期间费用划分的原则、固定性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发生的依存基础和发生规律。
3) 了解税收政策、计提依据及是否有优惠政策等。
5.业务和经营调查
评估人员主要通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈对企业的经营业务进行调查,收集了解的主要内容如下:
1) 了解企业历史年度权益资本的构成、权益资本的变化,分析权益资本变化的原因;
2) 了解企业历史年度各类产品销售额及其变化,分析销售收入变化的原因;
3) 了解企业历史年度成本的构成及其变化;
4) 了解企业主要其他业务收入的构成,分析其对企业利润的贡献情况;
5) 了解企业历史年度利润情况,分析利润变化的主要原因;
6) 收集了解企业各项销售指标、财务指标,分析各项指标变动原因;
7) 了解企业未来年度的经营计划、投资计划等;
8) 了解企业的税收及其他优惠政策;
9) 收集被评估企业行业有关资料,了解行业现状、区域市场状况及未来发展趋势;
10)了解企业的溢余资产(负债)和非经营性资产(负债)的内容及其资产状况。
(二)影响资产核实的事项及处理方法。
被评估单位无其他影响资产核实的事项。
(三)核实结论
根据核实结果,纳入评估范围内的全部资产及负债账账、账表、账实相符,实物
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北京中鼎泰克冶金设备有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明资产均可继续正常使用,且产权清晰,未发现产权纠纷问题。
三、评估技术说明
(一)评估方法概述
企业价值评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。具体评估时要根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析三种基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
收益法是指将被评估企业的预期未来收益以一定折现率资本化或折成现值以确定其价值的评估方法。收益法是以决定企业内在价值的根本依据——未来盈利能力为基础评价企业价值,反应了企业对于所有者具有价值的本质方面。但预测企业未来收益和选取折现率难度较大,采用收益法需要一定的基础条件。
资产基础法是指在合理评估企业各项资产和负债的价值基础上确定评估对象价值的评估方法。
市场法是指将被评估企业与可比较的参考企业即在市场上交易过的可比企业、股权、证券等权益性资产进行比较,以参考企业的交易价格为基础,加以调整修正后确定其价值的评估方法。常用的两种市场法是参考企业比较法和并购案例比较法。市场法以市场实际交易为参照来评价评估对象的现行公允市场价值,具有评估过程直观、评估数据取材于市场的特点。但运用市场法需要获得合适的市场交易参照物。
根据本评估项目的评估目的和相关法规规定,本次采用收益法和资产基础法对中鼎公司于评估基准日的股东全部权益价值进行评估。
(二)资产基础法评估说明
1、流动资产评估说明
(1)货币资金
货币资金于评估基准日账面价值 70,340,375.91 元,其中:现金 14,958.63 元、银行存款 70,325,417.28 元。
现金账面价值 14,958.63 元,评估人员对库存现金评估采取盘点倒推的方法确认评估价值,经实地盘点库存现金,并倒算出评估基准日现金库存数,即:评估基准日账面余额=盘点日实盘数+盘点日至评估基准日现金支出-盘点日至评估基准日现金收入。评估人员经对库存现金进行实地盘点,并审核现金收入、支出凭据及账簿记录,确认其盘点倒推数与评估基准日的现金日记账及总账余额相符,故以经核实的账面值
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北京中鼎泰克冶金设备有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明作为评估价值。
银行存款账面价值 70,325,417.28 元,被评估单位共开立了 6 个人民币银行账户。评估人员对银行存款评估采取同银行对账单余额核对的办法,如有未达账项则编制银行存款余额调节表并确认调节平衡;对所有的银行账户进行了函证,函证结果均相符;对于存在的未达账项,均属正常的未达账项,故以经核实的账面值作为评估价值。
通过上述程序及方法,委估货币资金于评估基准日的评估价值 70,340,375.91 元,其中:现金 14,958.63 元、银行存款 70,325,417.28 元。
(2)应收票据
应收票据于评估基准日的账面余额 41,033,680.10 元,为银行承兑汇票和商业承兑汇票。
评估人员核对了应收票据明细账、总账与报表的余额,核对与委估明细表是否相符,查阅票据的票面金额、发生时间、业务内容及票面利率等与账务记录的一致性,以证实应收票据的真实性、完整性;结合历史资料和对企业管理人员的询问,并对应收票据进行了盘点,并抽查大额应收票据的原始凭证和相关账户的进账情况,对应收票据的真实性和可回收性进行核实。
经综合分析,评估人员按应收票据的账面价值确认其评估价值。
通过上述程序及方法,委估应收票据于评估基准日的评估价值 41,033,680.10 元。
(3)应收账款
应收账款于评估基准日的账面余额 34,122,350.05 元,坏账准备 379,632.44 元,账面净额 33,742,717.61 元,主要为应收设备款和备件款。
评估人员核对了应收账款明细账、总账与报表的余额,结合历史资料和对企业管理人员的询问,检查并判断应收账款的真实性和可回收性;抽查大额应收账款的原始凭证和相关账户的进账情况,同时向欠款对象发询证函进行核实。
经综合分析,评估人员采用账龄分析和个别认定相结合的方法对申报的应收账款计提坏账损失,并以确认坏账损失后应收账款净额确认评估价值。
本次评估预计坏账损失为 379,632.44 元。
通过上述程序及方法,委估应收账款于评估基准日的评估价值 33,742,717.61 元,坏账准备评估价值为零。
(4)预付账款
预付账款于评估基准日的账面余额 10,770,554.63 元,坏账准备 0.00 元,账面净
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北京中鼎泰克冶金设备有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明额 10,770,554.63 元,全部为预付采购备品备件。
评估人员核对了预付账款明细账、总账与报表的余额,结合历史资料和对企业管理人员的询问,检查并判断预付账款的真实性和可回收性;抽查大额预付账款的原始凭证和相关账户的进账情况,同时向欠款对象发询证函进行核实。
评估人员通过上述相关评估程序,未发现预付账款存在损失的可能性,因此预付账款评估价值按账面价值确定。
通过上述程序及方法,委估预付账款于评估基准日的评估价值 10,770,554.63 元。
(5)其他应收款
其他应收款于评估基准日的账面余额 214,855.69 元,坏账准备 0.00 元,账面净额 214,855.69 元,主要为职工差旅费和押金等。
评估人员核对了其他应收款明细账、总账与报表的余额,结合历史资料和对企业管理人员的询问,检查并判断其他应收款的真实性和可回收性;抽查大额其他应收款的原始凭证和相关账户的进账情况,同时向部分欠款对象发询证函进行核实。
经综合分析,评估人员采用账龄分析和个别认定相结合的方法对申报的其他应收款计提坏账损失,并以确认坏账损失后其他应收款净额确认评估价值。
通过上述程序及方法,委估其他应收款于评估基准日的评估价值 214,855.69 元,坏账准备评估价值为零。
(6)存货
存货于评估基准日账面原值 8,766,193.38 元,全部为库存商品 8,766,193.38 元,存货跌价准备 0.00 元,存货净值 8,766,193.38 元。
评估人员核对了存货明细账与总账、报表的余额,对存货进行实地盘点,抽查存货相关成本的原始记录及有关销售合同,在对存货的数量进行清查核实的基础上,对各项存货的品质状况和市场价格进行了调查和了解,纳入评估范围的存货均为近期购入或形成,品质状况较好,能够满足生产及销售需要。其中:
对于库存商品,评估人员通过查阅库存商品的购销合同、采购发票、入库单据等原始凭证等,通过与企业财务及营销人员进行了充分沟通,委估库存商品均为正常销售产品,因此库存商品以其不含税销售收入减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估价值。具体评估方法如下:
①基本公式
评估价值=销售收入-管理费用-全部税金-适当数额的税后净利润
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②各项评估参数的确定
a、销售收入=销售成本÷(1-毛利率)
毛利率按照公司历史财务经营情况综合分析确定,毛利率为 38.51%。
b、管理费用=销售收入×综合管理费用率
综合管理费用率按照公司历史财务经营情况综合分析确定,综合确定企业管理费用率为 6.92%。
c、全部税金
全部税金包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等附加税和企业所得税。其中:城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加计税依据为增值税,城市维护建设税税率 7%,教育费附加税率 3%,地方教育费附加税率为 2%。
企业所得税以上述测算的收入和成本为基础计算出存货的销售利润,在此基础上按照企业所得税税率 25.00%予以计算确定。
d、适当数额的税后净利润
由于委估产成品属畅销产品,经综合分析确定产成品扣除适当数额的税后净利润的比例为 50%。
案例:编码器(存货-产成品评估明细表序号 1)
编码器销售单价=销售成本÷(1-毛利率)
= 2,334.00÷(1-38.51%)
=3,795.74 元
管理费用=销售单价×综合管理费用率
=3,795.74×6.92%
=262.67 元营业税金及附加=(销售单价×增值税率-销售成本×增值税率)×营业税金及附加率
=(3,795.74×17%-2,334.00×17%)×12%
=29.82 元
所得税=(销售单价-管理费用-销售税金及附加-销售总成本)×25%
=(3,795.74-262.67-29.82-2,334.00)×25%
=292.31 元
适当数额的税后净利润=50%×(销售单价-管理费用-全部税金-销售成本)
=50%×(3,795.74-262.67-29.82-292.31-2,334.00)
=438.47 元
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北京中鼎泰克冶金设备有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明评估价值=(销售收入-管理费用-全部税金-适当数额的税后净利润)×账面数量
=(3,795.74-262.67-29.82-292.31-438.47)×34
=94,264.00 元
通过上述程序及方法,委估库存商品于评估基准日的评估价值 10,413,030.00 元。
本次评估预计损失 0.00 元。
通过上述程序及方法,委估存货于评估基准日的评估价值为 10,413,030.00 元,全部为库存商品 10,413,030.00 元,存货跌价准备评估值为零。
2、房屋建筑物类固定资产评估说明
(1)评估范围
纳入本次评估范围房屋建筑物类固定资产为产权持有单位申报评估的房屋建筑物。本次评估以产权持有单位填报的房屋建筑物清查评估申报表为基础,以账、表、物相符为原则,由评估人员核实,并经产权持有单位确认后,作为本次房屋建筑物类固定资产的评估范围。产权持有单位房屋建筑物类固定资产评估基准日的账面价值如下表:
金额单位:人民币元
科目名称 账面原值 账面净值
房屋建(构)筑物 18,094,534.81 13,967,279.03
合 计 18,094,534.81 13,967,279.03
(2)房屋建(构)筑物概况
纳入本次评估范围的房屋建筑物类固定资产共 7 项,全部为房屋建筑物,为产权持有单位拥有的坐落于北京市顺义区 MAX 空港工业区 B 区的一栋生产用房,房屋总建筑面积 2,062.65 ㎡,建成于 2007 年 12 月,建筑结构为钢混,目前处于闲臵状态。
(3)房屋建(构)筑物类固定资产状况勘察
通过询问和索取的相关资料,除对委估资产的数量及特征与申报明细表核对是否相符外,主要了解房屋建筑物基础稳定性,结构构件牢固性,始建年代、完工程度和配套设施的状况及功能等。
上述房屋建筑物类固定资产从资产占有方提供的资料看,房屋主要建成于 2007年;从建筑物的结构来看,主要结构为钢混;从建筑物的功能上来看,主要为办公、生产用房和车位。
(4)评估程序
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房屋建筑物类固定资产的评估工作主要分以下三个阶段进行。
第一阶段:搜集资料。根据资产评估的一般原则,搜集有关评估所需资料。
第二阶段:现场勘察。对项目申报表中所列项目进行一一核实并索取相关资料和询问,做出记录,为评估奠定了基础。
第三阶段:评定估算。评估人员根据现场调查资料和建筑物用途、所在区域及使用功能、基础设施等从而计算出其评估价值。
(5)评估方法
房屋建筑物类固定资产包括房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施,根据本评估项目的评估目的和评估对象的具体情况,对房屋建筑物类固定资产采用市场法进行评估。
市场法,是将委估房地产与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产交易的已知价格作适当的修正,以此估算委估房地产价值的方法。
采用市场法具体评估过程中将委估房地产与在同一市场中、具有相同使用价值、区域环境相似的三个类似房地产交易实例加以比较对照,参照房地产的交易情况、日期、区域以及个别因素与使用年期,修正得出委估对象在评估基准日房地产价值。该方法的计算公式如下:
评估价值 ﹦ 评估案例价格 × a × b× c × d × e
a=[(交易日期修正)/100]
b=[100/(交易情况修正)]
c=[100/(区域因数修正)]
d=[100/(个别因数修正)]
e=使用年期修正系数
上式中以委估对象为比照基准,分值为 100,经过修正后得出委估房地产于评估基准日的评估价值。
(6)评估案例
案例一:办公楼(固定资产—房屋建筑物评估明细表序号 1-7)
1)评估对象概况
待估房地产位于北京市顺义区 MAX 空港工业园,项目总占地 14 公顷,总建筑面积约 20 万平方米。分为二期开发,一期共有 28 栋企业独栋,均为 4 层至 4.5 层。独栋总面积控制在 800—1500 平方米之间,并可依据客户办公面积需求,提供 MAX 特有的多独栋“叠加”组合模式。同时 MAX 还建有 5.2 万平米酒店、写字楼、银行、邮局、
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北京中鼎泰克冶金设备有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明超市、餐饮等大型完善配套,是引领“北京临空经济圈”生态、健康式办公生活的前瞻型企业群落。MAX--空港企业园项目距首都机场仅一公里,与新国展比肩而立,同时拥有“临空经济”、“会展经济”双引擎。拥有 4 条高速路、2 条城市快速路、2 条轻轨,交通优势得天独厚。与北京乃至中国最大的别墅区--温榆河别墅区为邻,吸纳对中国最具影响力的阶层。周边拥有休闲商业、国际学校、医院、银行、酒店、高尔夫球场等众多成熟的高端配套。空港企业园引进国外先进 Business park 理念,依托顺义良好的生态人文环境,是中国低密度企业商务花园的又一代表作,更是同时具有机场和会展优势的唯一的低密度商务产品。
估价对象位于空港 B 区生产用房 B1,总层数为 6 层,建筑面积 2,062.65 ㎡,房地权证分别为:X 京房权证顺字第 273380 号、X 京房权证顺字第 209026 号、X 京房权证顺字第 209027 号、X 京房权证顺字第 209030 号、X 京房权证顺字第 209031 号、X京房权证顺字第 209033 号、X 京房权证顺字第 209034 号,目前该房产处于闲臵状态。
2)评估方法和过程
①评估方法
因当地房产交易市场比较活跃,并且有可比较的交易案例,因此评估采用市场比较法。
市场法是在求取一宗待估房产的价格时,根据替代原则,将待估房产与较近时期内已经发生了交易的类似房产实例加以比较对照,并依据后者已知的价格,参照该房产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别,修正得出估价对象在评估日期房产价格的一种方法。
运用市场法一般按下列基本步骤进行:
搜集交易实例的有关资料;
选取有效的可比市场交易实例;
建立价格可比基础;
进行交易情况修正;
进行交易日期修正;
进行区域因素修正;
进行个别因素修正;
求得比准价格,调整确定被评估房产的评估价值。
②评估过程
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ⅰ确定可比交易实例
评估人员到网上查询及有关房产租售机构调查咨询,经比较选择结构、用途、地理位臵相近的三个比较实例。
实例 A:顺义区 MAX 空港工业园,与待估房产结构形式相同和区域位臵相同。
实例 B:顺义区 MAX 空港工业园,与待估房产结构形式相同和区域位臵相同。
实例 C:顺义区 MAX 空港工业园,与待估房产结构形式相同和区域位臵相同。
三个可比实例与委估房地产物业状况汇总列表如下:
因 素 待估房地产 案例 A 案例 B 案例 C
顺义区 MAX 空 顺义区 MAX 空 顺义区 MAX 空 顺义区 MAX 空名称
港工业园 港工业园 港工业园 港工业园
交易价格(万元) 2,050.00 3,240.00 2,960.00
面积(平方米) 2062.65 1079.00 1800.00 1600.00
交易单价 18,999.00 18,000.00 18,500.00
交易时间 2012 年 12 月 2012 年 12 月 2012 年 12 月 2012 年 12 月
交易情况 正常 正常 正常 正常
土地取得方式 出让 出让 出让 出让
商场、综合市 周围有综合市 周围有综合市 周围有综合市 周围有综合市
公共
场、写字楼医 场、写字楼医 场、写字楼医 场、写字楼医 场、写字楼医
配套
院、学校、娱乐 院、学校、娱 院、学校、娱 院、学校、娱 院、学校、娱
设施
等 乐等 乐等 乐等 乐等
交通主(次)干
临次干道 临次干道 临次干道 临次干道
道数量、级别
交通
区 与主(次)干道
便捷 紧邻 紧邻 紧邻 紧邻
域 通达程度
程度
因 离火车站、机场
相同 相同 相同 相同
素 距离
工业聚集程度 成熟 成熟 成熟 成熟
环境 污染程度 无污染 无污染 无污染 无污染
质量 绿化程度 优 优 优 优
宗地 临街状况 一面临街 一面临街 一面临街 一面临街
条件 道路类型、级别 双向四车道 双向四车道 双向四车道 双向四车道
楼层 1栋 1栋 1栋 1栋
建筑物使用状
正常 正常 正常 正常
个 况
房屋
别 临街状况 临街 临街 临街 临街
状况
因 设施、设备 齐全 齐全 齐全 齐全
素 建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
面积 2062.65 1079.00 1800.00 1600.00
根据比较因素条件确定比较因素条件指数,以待估房产条件为 100,将可比实例条件与之比较,根据上表所述情况,指数增加或减少。
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因 素 待估房地产 案例 A 案例 B 案例 C
交易单价 18,999.00 18,000.00 18,500.00
交易时间 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
土地取得方式 100 100 100 100
电力、供水、排水、
基础
煤气、通讯系统及 100 100 100 100
设施
保证率
公共 商场、综合市场、
配套 写字楼医院、学校、 100 100 100 100
设施 娱乐等
区 交通主(次)干道
100 100 100 100
域 数量、级别
因 交通
与主(次)干道通
数 便捷 100 100 100 100
达程度
调 程度
离火车站、机场距
整 100 100 100 100
离
工业聚集程度 100 100 100 100
环境 污染程度 100 100 100 100
质量 绿化程度 100 100 100 100
宗地 临街状况 100 100 100 100
条件 道路类型、级别 100 100 100 100
个 楼层 100 100 100 100
别 建筑物使用状况 100 100 100 100
因 房屋 临街状况 100 100 100 100
数 状况 设施、设备 100 100 100 100
调 建筑结构 100 100 100 100
整 面积 100 100 100 100
根据比较因素指数计算比较因素修整系数:
比较系数=待估房产条件指数÷可比实例条件指数。
比准价格的确定=(案例 A 比准价+案例 B 比准价+案例 C 比准价)/3
因 素 待估房地产 案例 A 案例 B 案例 C
交易单价 18,999.00 18,000.00 18,500.00
交易时间 1.00 1.00 1.00 1.00
交易情况 1.00 1.00 1.00 1.00
土地取得方式 1.00 1.00 1.00 1.00
电力、供水、排水、
基础
区 煤气、通讯系统及 1.00 1.00 1.00 1.00
设施
域 保证率
因 公共 商场、综合市场、
数 配套 写字楼医院、学校、 1.00 1.00 1.00 1.00
调 设施 娱乐等
整 交通 交通主(次)干道
1.00 1.00 1.00 1.00
便捷 数量、级别
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程度 与主(次)干道通
1.00 1.00 1.00 1.00
达程度
离火车站、机场距
1.00 1.00 1.00 1.00
离
工业聚集程度 1.00 1.00 1.00 1.00
环境 污染程度 1.00 1.00 1.00 1.00
质量 绿化程度 1.00 1.00 1.00 1.00
宗地 临街状况 1.00 1.00 1.00 1.00
条件 道路类型、级别 1.00 1.00 1.00 1.00
个 楼层 1.00 1.01 1.01 1.01
别 建筑物使用状况 1.00 1.00 1.00 1.00
因 房屋 临街状况 1.00 1.00 1.00 1.00
数 状况 设施、设备 1.00 1.00 1.00 1.00
调 建筑结构 1.00 1.00 1.00 1.00
整 面积 1.00 1.00 1.00 1.00
比准价格(元/平方米) 18,500.00 18,500.00 18,500.00比准价格的确定=(案例 A 比准
价+案例 B 比准价+案例 C 比准价) 18,500.00
/3
房地产总价 38,159,000.00(取整)
(7)评估结论
通过上述评估程序及方法,委估房地产于评估基准日的评估价值 38,159,000.00元。
3、设备类固定资产评估说明
(1)评估范围
纳入本次评估范围设备类固定资产为被评估单位申报评估的机器设备、车辆和电子设备。本次评估以被评估单位填报的评估申报表为基础,以账、表、物相符为原则,由评估人员核实,并经被评估单位确认后,作为本次设备类固定资产的评估范围。被评估单位设备类固定资产于评估基准日的账面价值如下表:
金额单位:人民币元
科目名称 账面原值 账面净值
机器设备 9,391,138.89 6,510,727.26
车辆 2,884,979.00 1,750,675.18
电子设备 767,298.18 639,488.58
合 计 13,043,416.07 8,900,891.02
(2)设备概况
设备类固定资产共 110 项,包括机器设备、车辆和电子设备。其中:机器设备共22 项,包括数控落地铣镗床、龙门数控镗铣床、起重设备、泵材、炉具、焊钻机和其
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北京中鼎泰克冶金设备有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明他仪器等,购臵于 2008 年-2012 年,购臵发票齐全;车辆共 12 辆,有雷诺科雷傲、别克商务车、本田 CRV 等,购臵于 2008 年-2012 年,车辆行驶证齐全;电子设备共76 项,有绘图仪、税票机、电脑、打印机、数码相机、IPAD 等,购臵于 2008 年-2012年,购臵发票齐全。上述固定资产日常维护较好,可以满足日常经营需要,均正常使用。
(3)评估过程
1)评估准备阶段
①根据评估目的,确定评估范围,了解设备的技术状态,运行状况。
②指导被评估单位填报资产清查评估明细表,进行资产申报,同时向企业提交评估工作所需的资料清单,请企业准备评估所需的资料。
2)清查核实工作
①评估人员对企业提供的资产评估申报明细表进行审核分析,对表中的错项和漏填等不符合要求的部分,提请企业进行必要的修改和补充;同时,根据各设备价值大小和重要程度,确定勘察的重点和内容。
②根据审核后的评估申报明细表,由企业设备管理人员引领,按照确定的勘察内容进行实地观察,核对申报表中填列的内容与实物是否相符;倾听技术人员对主要设备的介绍,并详细了解设备目前的技术现状和运行使用情况;查看设备的技术状态、磨损和锈蚀程度、维修保养状况,并对主要设备的实际运行状况进行认真观察和记录;对主要设备的运行日志、技术资料和文件进行查阅。
③对照设备类固定资产评估明细表,选取资产价值大的设备进行现场重点详细勘查,对价值一般的设备进行抽查实地盘点,对与资产评估明细表不符之处作相应的修改、完善。
④根据现场实地勘察结果,进一步完善评估申报明细表,然后由企业盖章,作为评估的依据。
⑤对评估范围内的设备及车辆的产权进行必要的核实,抽查重要设备的购臵合同、设备发票、付款凭证,逐项核实机动车行驶证等,做到产权明晰。
3)评定估算
①根据本次评估目的及待估设备的特点选取适当的评估方法。
②为了保证评估的真实性和准确性,首先查看订货合同,然后收集报价资料、市场调查价格、向厂家或供应商询价,作为确定评估价值的依椐。
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③根据现场实地勘察的设备状况和调查的设备大修状况、实际使用时间等情况确定各待估设备的综合成新率。重点设备成新率的确定采用现场勘察和年限法综合确定,一般设备在核实技术状态的基础上,以使用年限为主确定成新率。
④对评估明细表进行了审查和修改后,进行初步评估汇总。
4)评估汇总
①经过上述评定估算,结合设备的购臵、启用日期至评估基准日的物价、其他费用、利率、税率的变化情况,综合分析评估结果的可靠性,增值率的合理性,以及影响评估结果的因素,作必要的调整。
②在经审查修改的基础上,编辑并汇总电子设备、车辆等评估明细表。
③把本次评估所用的基础资料(如企业提供的各种调查表、有关设备的合同及相关资料复印件等)及评估作业表、询价记录等编辑汇总成册存档。
5)撰写报告
按有关资产评估报告的基本内容与格式,撰写资产评估报告和评估说明。
(4)评估方法
采用重臵成本法进行评估。计算公式如下:
评估价值=重臵成本×综合成新率
注:根据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]第 170 号)、《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》财税[2009]113号文件,设备重臵成本不含增值税。
1)重臵成本
首先通过询价、查询价格手册等渠道和方式确定机器设备的购臵价格;然后,加上该设备达到使用场所和状态所应发生的各种税费,如运杂费、安装调试费、资金成本以及按照国家有关规定需要支付的其他税费等,扣除可抵扣增值税后求得该设备的重臵成本。
电子设备由销售公司或生产厂家负责送货,不需安装,不含税购臵价即为设备的重臵成本。
车辆以评估基准日的市场价格加上购臵附加税及其他合理费用,计算其重臵成本。
2)成新率
机器设备成新率的确定
机器设备的成新率由年限法成新率和勘查成新率综合确定,评估人员通过查阅检
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北京中鼎泰克冶金设备有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明维修、技改及检测资料,与设备技术管理人员、现场操作人员、检维修人员座谈等方式了解设备的设计、制造、实际使用、维护、修理、大修理改造情况,以及现有性能、运行状态和技术因素的影响,对年限成新率勘查成新率分别以 40%和 60%的权重确定综合成新率。
综合成新率=年限成新率×40%+勘查成新率×60%
年限成新率=(1-已使用年限/规定使用年限)×100%
电子设备成新率的确定
委估电子设备单台价值较小,根据设备的实际技术状况按年限法确定成新率。
成新率=(1-已使用年限÷经济寿命年限)×100%
或=[尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)]×100%
车辆成新率的确定
参照商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制报废标准规定》,根据车辆已使用年限和已行驶里程分别计算理论成新率,依据孰低原则确定理论成新率;根据现场勘察情况,确定车辆的现场勘察成新率。然后根据理论成新率和现场勘察成新率的不同的权重计算得出综合成新率。
计算公式如下:
综合成新率=勘察成新率×60.00%+理论成新率×40.00%
勘察成新率:由评估人员根据现场勘察车辆的外观、结构是否有损坏,主发动机工作是否正常,电路是否通畅,制动性能是否可靠,是否达到尾气排放标准等,综合分析确定。
理论成新率:根据委估车辆的经济使用年限和已使用年限计算。
使用年限成新率=(1-已使用年限/规定使用年限)×100%
行驶里程成新率=(1-已行驶里程/规定行驶里程)×100%
(5)评估案例
案例一 数控落地铣镗床(固定资产-机器设备清查评估明细表序号 15)
1)评估对象概况
设备名称:数控落地铣镗床 规格型号:TJK6916
镗轴直径(mm):160 立柱横向行程(mm):10000
主轴箱垂直行程(mm):4000 滑枕轴向行程(mm):1100
镗轴轴向行程(mm):900 数控系统:FAGOR 8055M
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生产厂家:沈阳机床厂 购臵日期:2009 年 10 月
账面原值:6,145,299.13 元 账面净值:4,220,147.34 元
2)重臵成本的确定
经 市 场 询 价 , 截 至 评 估 基 准 日 数 控 落 地 铣 镗 床 TJK6916 的 含 税 购 臵 价 为6,000,000.00 元,因此本次评估确定该设备的不含税购臵价格为 5,128,210.00 元。
重臵成本=现行不含税购价+安装基础费
=5,128,210.00+5,128,210.00×2.00%
=5,230,770.00 元(取整)
其中:安装基础费以该设备截止评估基准日市场购臵价的 2%计算。
3)综合成新率的确定
①理论成新率
该设备的经济寿命年限为 12 年,已使用 3.10 年,则:
使用年限成新率=(1-已使用年限/规定使用年限)×100.00%
=(1-3.10/12)×100.00%
=74.00%(取整)
②勘察成新率
评估人员对该机器设备进行实地现场勘察。车床日常维护管理较好,床头箱、挂轮箱、走刀箱、溜板箱、尾座、床鞍刀架、中心扶架等均属使用过程中正常磨损,无重大调整事项,在年限法成新率的基础上调高 2%,该设备的勘察成新率确定为 76.00%。
③综合成新率
综合成新率=年限成新率×40%+勘查成新率×60%
=74%×40%+76%×60%
=75%
4)评估价值的确定
评估价值= 重臵成本×综合成新率
=5,230,770.00×75.00%
=3,923,080.00 元(取整)
案例二 别克昂科雷轿车(固定资产-车辆清查评估明细表序号 8)
1)评估对象概况
车辆名称:别克昂科雷轿车 车牌号:京 P926L8
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北京中鼎泰克冶金设备有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明
规格型号:CXL5GALVCED 生产厂家:别克(进口)
总行驶里程:158,400.00 公里
购臵日期:2010 年 9 月 16 日 登记日期:2010 年 9 月 16 日
账面原值:599,000.00 元 账面净值:297,220.33 元
主要技术参数:
驱动方式:前臵四驱 排气量:3.6L
车身结构:5 门 7 座 SUV 变速箱:6 档手自一体
最大马力:292 总质量(kg):2930
额定载客人数:7 整备质量(kg):2320
长×宽×高(mm):5140×1980×1840
2)重臵成本的确定
经市场询价,截至评估基准日别克昂科雷 CXL5GALVCED 含税购臵价为 529,800.00元,因此本次评估确定该车的购臵价格为 529,800.00 元。
重臵成本=现行不含税购价+车辆购臵税 +牌照及其他费用
=529,800.00 /1.17+529,800.00 /1.17×10.00%+500.00
=498,600.00 元(取整)
其中:车辆购臵税以车辆不含增值税价格的 10%计算,牌照费用参考评估基准日北京市同类车辆收费标准计算。
3)综合成新率的确定
①理论成新率
A、年限成新率确定
该车规定可使用年限为 15 年,已使用 2.30 年,则:
使用年限成新率=(1-已使用年限/规定使用年限)×100.00%
=(1-2.30/15)×100.00%
=85.00%(取整)
B、行驶里程成新率
同类车辆的经济行驶里程为 500,000.00 公里,已行驶 158,400.00 公里。
行驶里程成新率=(1-已行驶里程/规定行驶里程)×100.00%
=(1-158,400.00 /500,000.00)×100.00%
=68.00%(取整)
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根据孰低原则,该车理论成新率为 68.00%
②勘察成新率
评估人员在公司车辆管理人员陪同下对该车进行实地现场勘察。该车行驶正常,维护保养情况正常,未出现较大事故,勘察成新率为 68%。
序号 技术状况 标准分 评分值
1 加速性能较好 25 17
2 制动性能正常 25 17
3 运行中无异常声响 25 17
4 运行中油温、水温,废气排放正常 5 3
5 外部不存在碰伤、划痕、脱漆,门窗玻璃、密封,驾驶室仪表等良好 8 6
6 无漏油、漏水情况,转向系统及变速系统操作等正常 10 7
7 轮胎轻度磨损 2 1
8 勘察成新率=实测得分数/标准分数×100.00% 100 68
③综合成新率
综合成新率=勘察成新率×60.00%+理论成新率×40.00%
=68.00%×60.00%+68.00%×40.00%
=68.00%(取整)
4)评估价值的确定
评估价值= 重臵成本×综合成新率
=498,600.00×68.00%
=339,050.00 元(取整)
通过上述评估程序及方法,委估轿车于评估基准日的评估价值 339,050.00 元。
案例三 笔记本(固定资产-电子设备评估明细表序号 70)
1)委估设备概况
设备名称:笔记本 规格型号:X230(2306-3cc)
数量:1(台) 生产厂家:联想公司
购臵日期:2012 年 10 月 启用日期:2012 年 10 月
账面原值:7,500.00 元 账面净值:7,095.83 元
主要参数:
屏幕尺寸: 12.5 英寸 样式: X230 2306 3CC
操作系统: Windows 7 处理器厂商: Intel
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北京中鼎泰克冶金设备有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明
处理器型号: i5-3210M 硬盘大小: 500 GB
硬盘类型: SATA 内存容量: 4 GB
内存技术: DDR3 屏幕技术: LED
屏幕分辨率: 1366×768 重量: 1.5 千克
数据链接协议: 2USB 3.0, 1 USB 2.0(Powered USB), VGA, Mini DisplayPort,RJ-45, 4 合 1 读卡器, 麦克风&耳机 2 合 1 接口, 1 x Express 扩展卡插槽
2)重臵成本的确定
评 估 人员经市场询价 ,该 规格型号的笔记 本于评估基准日的市 场购臵价 为8,600.00 元(含税),根据该设备的实际情况无安装、调试等费用,因此本次评估确定该款笔记本的重臵价格为 7,350.00 元(不含税)。
3)综合成新率的确定
委估设备于 2012 年 10 月启用,已使用约 0.25 年,参照《资产评估常用参数与数据手册》,该设备设计使用年限为 5.00 年,尚可使用年限为 4.75 年,经计算委估设备理论成新率为 95.00%(取整),具体计算过程如下:
因委估设备为电子设备,电子设备的综合成新率主要依据企业电子设备的使用年限综合确定,即委估设备综合成新率确定为其理论成新率 95.00%。
综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100.00%
=4.75÷5×100.00%
=95.00%(取整)
4)评估价值的确定
评估价值=重臵成本×综合成新率
=7,350.00×95.00%
=6,980.00 元(取整)
通过上述评估程序及方法,委估笔记本于评估基准日的评估价值 6,980.00 元。
(6)评估结论
通 过上述评估程序及 方法,委估设备类固 定资产于评估基准日 的评估价值8,489,180.00 元。
4、负债评估说明
(1)评估范围和对象
负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。
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(2)评估程序
1)根据企业填报的负债评估申报表,与企业财务报表、有关财务账目进行核对,明确评估的具体内容;
2)根据企业填报的评估申报表,到现场进行账务核对,原始凭证的查对,收集有关债务证明材料;
3)在财务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料基础上进行评定估算,撰写负债评估说明。
(3)评估过程和方法
负债的评估主要是在对账面价值核实的基础上,以评估基准日企业实际需要承担的负债金额作为负债的评估价值。
1)应付账款
应付账款于评估基准日账面价值 11,760,191.82 元,全部为应付采购备品备件款。
评估人员核对了应付账款明细账、总账与报表的余额,结合历史资料和对企业管理人员的询问,检查并判断每笔应付账款的真实性;抽查大额原始凭证及相关合同,同时向部分债权人发询证函进行核实。在核实确定其真实性、完整性的基础上,以核实后的账面值确定应付账款评估价值。
通过上述程序及方法,委估应付账款于评估基准日的评估价值 11,760,191.82 元。
2)预收账款
预收账款于评估基准日账面价值 100,274,225.64 元,全部为预收货款。
评估人员核对了预收账款明细账、总账与报表的余额,结合历史资料和对企业管理人员的询问,检查并判断每笔预收账款的真实性;抽查大额原始凭证及相关合同,同时向部分债权人发询证函进行核实。在核实确定其真实性、完整性的基础上,以核实后的账面值确定预收账款评估价值。
通过上述程序及方法,委估预收账款于评估基准日的评估价值 100,274,225.64元。
3)应付职工薪酬
应付职工薪酬于评估基准日的账面价值 147,843.94 元,为应付职工福利费等。
评估人员核对了应付职工薪酬的明细账、总账与报表的余额,抽查大额原始凭证。在核实确定其真实性、完整性的基础上,以核实后的账面值确定应付职工薪酬评估价值。
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北京中鼎泰克冶金设备有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明
通过上述程序及方法,委估应付职工薪酬于评估基准日的评估价值 147,843.94元。
4)应交税费
应交税费于评估基准日账面价值 2,554,674.04 元,主要为应交所得税、代扣的个人所得税等。
评估人员核对了应交税费明细账、总账与报表的余额,抽查大额原始凭证同时检查相关的纳税申报文件。在核实确定其真实性、完整性的基础上,以核实后的账面值确定应交税费评估价值。
通过上述程序及方法,委估应交税费于评估基准日的评估价值 2,554,674.04 元。
5)其他应付款
其他应付款于评估基准日账面价值 8,801,824.03 元,主要为特许权使用费、设备款、货款和房租等。
评估人员核对了其他应付款明细账、总账与报表的余额,结合历史资料和对企业管理人员的询问,检查并判断其他应付款的真实性,同时向部分欠款单位发询证函进行核实。在核实确定其真实性、完整性的基础上,以核实后的账面值确定其他应付款评估价值。
通过上述程序及方法,委估其他应付款于评估基准日评估价值 8,801,824.03 元。
8、资产基础法评估结论
经评估,中鼎公司在持续经营情况下,总资产账面值 18,773.66 万元,评估值21,316.34 万元,增值额 2,542.68 万元,增值率 13.54%;负债账面值 12,353.88 万元,评估值 12,353.88 万元,增值额 0.00 万元,增值率 0.00%;股东全部权益账面值6,419.78 万元,评估值 8,962.46 万元,增值额 2,542.68 万元,增值率 39.61%。
(三)收益法评估技术说明
1、评估方法简介
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
采用收益法对资产进行评估所确定的资产价值,是指为获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。资产的评估价值与资产的效用或有用程度密切相关,资产的效用越大,获利能力越强,它的价值也就越大。
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2、应用收益现值法评估资产必须具备的前提条件
(1)企业的资产评估范围产权明确;
(2)企业的未来收益可货币量化;
(3)企业的未来经营风险可货币量化。
3、收益法公式
本次收益法评估,根据被评估单位的具体情况和所收集的资料,具体选用了现金流量折现法。现金流量模型选择了企业自由现金流量模型。
收益法的基本公式为:
E BD
式中:E-被评估企业的股东全部权益价值;
D-评估对象的付息债务价值;
B-被评估企业的企业价值:
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